房地产项目定位分析

首先是市场定位问题。

第一，宏观市场分析。

第一，经济社会概况。

地区环境

经济社会活动

历史沿革

都市定位

种群分配等

对该地区现有人口、经济、城市化水平、居民收入等进行简析；并将该地区与全省不同城市作简单比较。掌握项目所在城市(地区)的社会经济状况等，为项目定位提供宏观环境。

二是政策环境分析。

有关政策简介(发布时间，部门，内容简介等)

对政策影响的分析(对房地产、对案件的影响)

着重分析国家、地区现行土地、房地产等相关政策，评估项目的政策风险。

三是区域城市规划。

着重分析了该地区未来的城市发展方向和城市功能分区，以及该地区承担的城市功能和发展方向。

项目所在地区发展现状与规划分析。

一、地区现状调查。

运输环境(主干道、公交站)

园林环境(园林等相关现有资源)

居住辅助(商业、医疗等)

传统认识(当地人对地域的认识)

地图标出了配套要素，交通配套，生活配套包括商业，医疗，教育，休闲娱乐，景观环境等。图表标明了该项目的位置。

二是区域发展定位。

地区发展定位

大型市政工程。

这涉及到地区规划问题。

着重把握该地区的发展定位，规划的主要建筑(公路建设、区域重点工程等)以及对该地区产生的影响。

第三，区域房地产市场研究。

一是市场开发综述。

通过对区域住宅市场发展过程的分析，把握其发展阶段。

二是区域市场分析。

一、物性分布和块状特征。

房地产分布与区块划分。

图样标明区域楼盘分布情况，按楼盘分布特征进行区块划分，并对每个区块的特征进行简析。

二、各块产品供应情况分析。

建筑面积(主要户型)

物价分析(单价，主要商品的总价)

销售额分析(区域部分、总价部分，分析消费者接受程度)

销售重点(区域项目推广情况销售分析)

客群组

经典案例分析(产品，计划，价格，销售等等)

附图(房地产分布图)

三、供给数量和供给节奏分析。

市场价(推出的未完工产品)

可能的供应情况(尚未推出)

供给节奏(短期，中期，长期)

第四，案例研究的借鉴。

参考案例分析相似。

着重于同类项目的产品设计，小区规划等。

着重分析同类项目的发展战略，推广方式，社区支持等。

项目潜在客群情况分析。

典型的项目客群分析。

基本的客群特征(年龄、家庭结构、收入来源等)

顾客需求特征(顾客关注的购房、产品偏好、配套需求等)

地区已经买房的人经过市场的验证，区域客群的确存在。所以分析这类客群，对项目客群定位具有较大的指导意义。

客群需求特征分析(采用深度访谈的方法对客群特征进行深度挖掘)

本地客群的需求特征及分析。

基本的客群特征(年龄、家庭结构、收入来源等)

顾客需求特征(顾客关注的购房、产品偏好、配套需求等)

二、外地客群需求特点分析。

基本的客群特征(年龄、家庭结构、行业、收入等等)

顾客需求特征(购买目的，产品偏好，配套需求等)

客群的细分与特征归纳。

以该地区可能存在的潜在客户群为研究对象，将该地区潜在客户群分为两个层次，即人群物理属性(年龄、家庭结构等)和心理属性(购买关注点、价格取向等)，并对不同群体的需求特点进行分析。

四、项目发展机遇的分析。

根据潜在客群细分，确定项目可进入的几个细分空间，结合各类细分市场的供应特点，分析各类细分市场的发展态势，重点分析了本案各细分市场的发展机遇和成败关键。

附件：项目发展机遇分析表。

产品细分需求供需现状开发机会分析，关键是1细分市场1细分市场2细分市场3能否进入。

第六，项目定位的探讨。

项目SWOT分析法。

优点(S)

不利条件(W)

时机(O)

危害(T)

以SWOT项目分析为基础的竞争战略发挥建议：发挥优势，弥补劣势，把握机会，规避威胁。

二是客群定位。

目的客群的基本特征：顾客来源、家庭结构、购买类型、购买用途、年龄、身份、收入状况和价格承受能力等。

顾客群体的需求特征：购买者的关注点，产品力偏好，购买方式，主要诉求点等。

3.等级定位(总体价格范围)

找出项目产品所在的产品档次梯度，从总价范围、户型面积、产品层次等方面对项目进行定位。

四、户型比例建议。

五是项目相关意见。

进场策略建议。

行销方法建议等。

对城市公用部分定位问题的探讨和建议。

参照个案分析

推荐功能定位。

发展模式建议

第2节：产品建议。

住宅产品的推荐。

工程计划分析及建议计划方针整体配合功能分区计划排布之比例。

计划发展建议。

制定政策建议。

后续产品开发建议。

住宅设计中的户型建议户型目标人群与使用功能分析户型比例参照户型图。

设计风格分析建议。

第一，风格选择分析。

颜色。

立面处理

其它细节

二、有关建议。

根据建议提供参考图片和简要说明。

提出了结合基地和周边景观环境资源分析项目景观环境营造的目标分析方案和建议。

界限。

地点。

入口。

管道。

标识。

周围。