房地产项目定位策划报告是商业地产项目运作的基础，是项目招商和运营管理的准则。招商与经营管理应包括后期的整体思路，二者的关系是不可分割的，但又存在着战略与战术上的区别。精确的前期定位是项目成功的前提，但也并非必然结果，因为还有一个如何实施，如何运作的问题。所以，一个较为准确、合理的前期定位，还需要一个好的、专业的规划设计队伍，尤其是建筑设计队伍，用建筑的语言将这一定位落实在图纸上。

商务项目定位的参照因素

第一，了解品牌市场。

二、了解各年龄段的消费需求。

主要客户为中产阶层家庭，职业类型以中、高级白领和泛公务员为主。

三是了解各时段消费需求。

按时间分配，使资源得到最大合理利用。

消费者群体定位：25-50岁的人群具有较高的文化层次和收入水平。

按日时间节点对消费市场进行细分：

企业定位案例分析；

万事万物都有规律。

在进行案例分析之前，要考虑以下几点：

在你印象中，百货公司的每一层楼都有什么功能？怎么了

你认为购物中心最好的店铺应该具备什么条件？

购物中心的餐饮和娱乐为什么都在楼上、楼下以零售类为主？

二知己，百战不殆。

要看项目是否成功，你必须先了解：

购物中心的主要出入口、主要线路；

购物中心的建筑亮点，是否有天梯，是否有直道；

购物中心的活动死角；

购物中心的展示；

三个个案分析

离别北京西单大悦城。

B2前卫X-Life

面积小的高档楼层商铺居多；

哪些东西会吸引你到地下二层去买？

B1耀眼的格拉莫鲁斯。

这就是最合理的动线-回字形。

F1优雅的Elegant

怎样知道商场最优的铺位价值：主入口—展厅；中庭的边缘—租金；边缘的边缘—带动线；

主营商店解决形象问题：ZARAH&M的设立代表了它对国际青年城的定位；

专题区解决人流量问题：时尚品牌聚集区和MUJI的设置解决了东西两个入口入口人流量较小的问题。

f2性感少女团

剖析这层楼的特点，价值。

找出一般楼层的特点。

F3潮流Trendy

四次撞击Crash。

第四层，最尴尬的一层。

有特色的品牌具有新的生命力。

F5运动Sporty

移动和数字的结合

适用于男孩的楼层

快乐Happy！

解决高楼大厦到达的问题——“飞天梯”创造了双首层概念。

如何打造品牌符合年轻人约会的需要？

第七天约会数据。

F8童真，奇德利克。

主要商店的设置会影响整个楼层。

F9兴奋地说。

F10-11梦想Dreaming

●北京朝阳大悦城。

一F欣赏。

在没有大面积的店铺作为主要店铺的时候，如何以重点品牌打造楼层特色。

二到三F风格。

第一层未必是底层。

认识到快速销售品牌。

将餐饮设置为窗口位置的重要性。

四F舒适。

中立休闲品牌意识

五F愿望

小面积的客户需要通过主题区解决问题。

六F活力

第七，笑。

了解各种饮食类型的搭配——书店、家居、SPA。

八F亲密。

新9F。

十F关怀

第11F共享。

商务项目定位的基本思路

第一，主题定位/文化定位；

二是企业定位/业态定位；

三是市场定位；

四是客户定位；

五是功能定位；

六、各楼层的具体位置；

第七，品牌定位。

有几种类型的行业项目定位。

第一购物中心，百货公司，百货。

百货商店：经营者直接参与交易行为，以现金流为财务特征体现。

代表作：百盛，海洋，金鹰等等。

商场：聚集了许多独立的专业商店，经营者并不直接参与交易行为，他们只是试图建立一个具有更多交易价值的交易平台，其财务特征是以房屋租金收入作为物业溢价的衡量标准。

代表队：港口，太古城，大悦城。

以南京德基广场为例，在经营初期，为了整体形象和市场占有率的需要，经营者直接参与部分商铺的经营管理。在市场调试了几年之后，现在开始向购物中心转变。

二是社会性商业，即“场域性商业”。

社区商业：满足居民生活配套不超过3公里的社区。其主要特征是饮食和零售的比例平均，面对的基本都是家庭消费。便捷的购物交通，一站式服务的特点显而易见。

代表作：大华虎城商贸城，一期古北黄金城。

商场式商业：以某一大型商场为主要店铺，配套与商场零售不冲突的商场。

代理人：宜家无锡

它们之间最大的不同之处在于，商场式商业可以开在社区商业所在的地方，但社区商业不一定开在商场式商业所在的地方。商场型商业本身就能聚集人气，社区型商业就是消费人气。

三是旅游地产vs景区商业。

其开发意义在于通过旅游景点的设置带动周边房地产和土地价格的增值。其开发重点和前景将是房地产投资。

旅游景点商业的意义在于满足来景区游客的配套消费。其发展重点还是旅游开发。