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地产项目定位的分析体系和策略

发表时间: 2021-03-21

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竞争分析是对竞争区域和竞争项目的核心竞争力和弱点进行比较分析,实现知己知彼,百战不殆,根据此选择制定相应的超越和回避战略。竞争分析的核心是要求超越行业竞争的突破口和竞争的差异化。

(一)竞争分析。

竞争分析是对竞争区域和竞争项目的核心竞争力和弱点进行比较分析,实现知己知彼,百战不殆,根据此选择制定相应的超越和回避战略。竞争分析的核心是要求超越行业竞争的突破口和竞争的差异化。

1.行业发展阶段和发展水平分析。行业发展历程和主要关键节点,推动行业发展影响因素分析;行业发展水平和行业发展标准,对比分析其他先进城市和区域,发现差距和提升超越的突破口;行业竞争情况、竞争结构、对同行竞争情况的判断;外港开发人员进入对区域市场的影响分析。

2.竞争区域关系。竞争区的资源分析,包括对环境、交通、教育、商业等城市的辅助比较分析,以及先进品牌项目的影响等竞争区的发展计划和发展潜力分析。

3.竞争性项目分析。竞争项目的供应特征包括产品构成、产品核心卖点、销售率、价格、产品质量、购买特征等发展者的主要竞争手段和胜利战略分析。

4.差异化分析和竞争战略的选择。根据行业发展水平和竞争性项目(地区)的比较分析,选择项目可能存在和可以尝试的突破点的项目开发竞争战略,采取回避战略、积极攻击战略、跟进战略等。


(二)需求分析。

需求分析是项目匹配的竞争市场供应和目标消费者群体需求比较形成的市场空间的判断,是项目定位过程中最直接、最合理的依据。需求分析的核心是判断和选择市场机会点。

区域经济分析。区域经济结构与特点分析城市在区域经济发展中的作用分析区域经济对城市房地产业发展的影响分析。城市宏观经济分析。城市经济发展对消费需求的影响分析,如人均GDP与居住水平的关系、与居住郊区化的关系等;城市个性、城市文化、城市经济与消费阶层的关系;城市产业结构对房地产需求的影响分析;城市人口变迁与房地产需求的影响关系。城市发展规划分析。城市发展的空间结构分析,包括城市结构的历史变迁和未来发展方向,城市规划对房地产市场的影响作用城市重点建设项目对城市结构的影响,特别是对项目所在地区的影响分析城市分区和居住分区的特点分析城市改造对房地产业发展的影响分析。房地产市场分析。供给变化分析,包括供给规模、供给结构、空置状况、供给主要影响因素等;潜在供给和竞争状况的评价;需求变化分析,包括需求规模、需求结构、需求特征、消费需求主要影响因素、需求变化趋势等;有效需求和有效供给的比较分析;价格变化分析,包括价格趋势、价格变化弹性、价格主要影响因素分析等;三级市场和二级市场的交互关系。消费者分析。城市文化与消费文化的特点;细分目标市场分析,包括收入和文化特点分析、年龄和家庭特点分析等;消费需求的敏感分析——从区域、住宅类型、环境特点、辅助设施、企业品牌、区域成熟度和管理水平的敏感度来判断消费者文化和需求特点。相关产业政策分析、产业政策对消费需求和供应情况的影响等。


(三)项目分析。

项目分析是对项目区域开发价值的判断和项目资源优势的挖掘。其核心问题是为项目寻求差异化,构建独特、独特、权威的竞争优势提供支持,形成符合市场需求和竞争力的房地产产产品。

项目所在地区的分析。项目区域在城市发展规划中的定位和地位;消费者对项目区域的认识和心理定位;附近区域发展带来的溢出效应分析;项目区域重大城市建设对项目的影响;项目区域的城市功能分析及其发展趋势;项目区域的历史文脉分析;项目区域的交通分析、交通和生活成本问题。项目资源分析。土地价格优势环境景观分析城市辅助设施分析地形地形分析。计划要点的分析。


(四)企业分析。

企业发展战略目标与发展思路企业资源优势与核心能力分析包括研究开发创新力、资源整合力、资本运营力、产品控制力、团队执行力、品牌形象力、市场应变力、企业文化力等企业商业模式是利润最大化还是现金流长期经营




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